Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Ипотека - это достаточно серьезная сделка, в которой зачастую замешаны большие финансовые затраты, да и договор с банком зачастую заключен на продолжительный срок. Но порой обстоятельства требуют изменений, так заемщику может понадобиться переехать в другой регион. Что делать в таких случаях? Как поступить с жильем, которое взято в ипотеку? Можно ли поменять это жилье, на равноценное, но в другом регионе?

Что советуют банкиры

Обратившись за советом в банк, скорее всего вам будет предложено три варианта решения данного вопроса, в том случае если у вас есть необходимость переезда в другой город или регион. Прежде всего, вы можете закрыть ипотечный кредит, а также оформить перевод долга по ипотеке на третье лицо или произвести обмен квартиры на равноценную. Да закон предусматривает возможность перевода долга на третье лицо, но зачастую кредитные организации неохотно идут на такие сделки.

Замена залога или возможность обмена

Фото 1 Такая процедура носит название замена залога, возможность проведения которой описано в статье 345 ГК России. Порядок осуществления замены предмета залога по ипотечному договору регулируется не самим договором, а внутренними положениями банка. Так у каждой кредитной организации есть свои требования относительно возможности проведения замены, некоторые дают разрешение на замену только по истечении не меньше чем 2/3 срока ипотечного договора, другие разрешают это сделать уже через два три года. Обязательным условием является отсутствие задолженности по кредиту и отсутствие нарушений по графику платежей.

Стоимость залога и причины отказа в обмене

Новая квартира, которую вы выбрали для обмена, должна покрыть после применения дисконта 20-30% оставшейся задолженности по кредиту плюс все начисленные проценты по кредиту. Если хотя бы одно из условий, а это погашенная задолженность в срок, отсутствие просрочек и подходящий залог не были выполнены, то банк наверняка откажет вам в проведении операции по обмену. Поэтому стоит обязательно учитывать такие моменты, прежде чем планировать процедуру обмена квартиры находящейся в ипотеке.

С чего начать обмен

Прежде всего, вам необходимо узнать производит такого рода обмен банк, в котором вы взяли ипотечный кредит, при этом регламент организации должен предусматривать возможность организации замены залога по желанию заемщика, а не по каким-либо другим причинам. Далее стоит узнать, в каких регионах это можно сделать. Зачастую новое жилье, должно находиться в регионе, где есть представительства данного банка. Если выбранное вами жилье находится в тысячи километрах от ближайшего отделения банка, то вам вряд ли разрешат произвести обмен, ведь банк должен иметь возможность в любой момент проверить свое залоговое имущество.

Правовая часть

Следующим этапом идет проверка правовой чистоты выбранной для проведения операции обмена жилплощади. Все производится по стандартной схеме. Заемщику необходимо взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, а также получить сведения из ЕГРП, УФМС, налоговой. Параллельно со сбором документов и подтверждения права собственности "безопасники" банка проверяют продавца выбранной квартиры на судимости и собирают о нем сведения.

Перечень документов для подписания при проведении сделки

Если никаких замечаний по правоустанавливающим документам на жилье нет, и продавец оказался "чист", готовится два пакета документов, один относительно обмена квартиры, а также передачи ее в ипотеку банку. Отметим, что регистрация права собственности владельцев на недвижимость происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на залоговую недвижимость. Зачастую такая процедура обмена занимает пару месяцев.

Несколько советов

Проведение замены ипотечного залога - это достаточно сложная процедура, в которой необходимо продумать все нюансы, прежде чем начинать воплощать схему обмена в жизнь. Лучше всего, прежде чем задумываться о проведении обмена проконсультироваться с сотрудниками банка и по возможности с опытным юристом, у которого вы сможете уточнить все нюансы проведения сделки.