Доверительное управление недвижимостью

Процесс передачи недвижимого имущества в доверительное управление - это простое решение вопроса об эффективности использования вашей недвижимости. Но реализация такого доверительного управления на практике может вызвать у собственника недвижимости множество вопросов.

Что же такое доверительное управление и для чего оно необходимо?

Очень часто недвижимость обеспечивает владельцу не только дополнительный или основной доход, но и приносит множество хлопот, которые в том числе связанны с эксплуатацией данной недвижимости. Именно поэтому в последнее время все больше и больше собственников недвижимости предпочитают сдавать недвижимость в управление. Таким образом, им остается лишь получать прибыль от аренды их собственности, за вычетом расходов на ее содержание и комиссионных доверительного управляющего.

Договор доверительного управления

Согласно договору управления, одна сторона передает другой стороне на некоторый срок имущество в доверительное управление. Другая сторона, в данном случае управляющий, обязуется осуществлять управление недвижимостью в интересах собственника недвижимости или лица, указанного в договоре. Форма договора управления схожа с формой договора продажи недвижимого имущества. При этом такая передача права на управление имуществом, исходя из договора на управление, должна быть зарегистрированной в соответствующих государственных органах, как и в случаях с регистрацией перехода прав собственности на недвижимость.

Обязательная регистрация

Соглашения об изменении договора или о его расторжении заключаются в той же форме, что и основной договор. Так договор управления имуществом должен заключатся в письменной форме. Не выполнение этого требования может привести к признанию не действительным такого договора. Соответственно, и все дополнительные соглашения должны заключатся в письменном виде.

Исходя из законодательства, сам договор управления недвижимостью не нуждается в регистрации. Регистрировать необходимо только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. При этом если изменения, вносимые в договор, не относятся к объекту недвижимости, то они, в том числе, не подлежат регистрации.

Вопрос с арендаторами

Так передача недвижимости в управление никак не отражается на арендаторах, при этом их договоры аренды, заключенные с собственником недвижимости, сохраняют свою силу. Но стоит проинформировать арендаторов о том, что между собственником имущества и управляющим был заключен договор управления. Это необходимо для того, чтобы исключить из процесса аренды собственника недвижимости и передать все полномочия по управлению управляющему. Такую операцию можно провести путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в котором указать вместо собственника недвижимости – управляющего, как лицо, которое будет выполнять все обязательства по договору.

Где должна располагаться пометка

В процессе совершения сделок с переданным в управление имуществом управляющий должен указывать, что ему предоставлены такие полномочия. Такое условие является соблюденным, если в процессе совершения действий, которые не требуют письменного оформления, другая сторона проинформирована об их осуществлении доверительным управляющим. В письменном же виде, подписание любых документов доверительным управляющим после имени или наименования доверительного управляющего должна располагаться пометка "Д.У.".

Предоставление помещения доверительному управляющему

Зачастую, принимая в управление имущество, управляющие просят собственников недвижимости выделить им для офиса часть помещения, которое будет сдаваться для того, чтобы реализовывать функцию доверительного управления. Здесь необходимо учесть, что управляющий не может быть выгодным приобретателем. Поэтому лучше всего исключить из договора управления ту часть, которой будет пользоваться управляющий и передать помещение в аренду по отдельному договору.

Расчеты с доверительным управляющим

Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения, которое предусмотрено договором доверительного управления. В том числе ему необходимо возмещать расходы, которые связанны с процессом управления доверительным имуществом. Эти расходы, в том числе оплата, изымаются из доходов, полученных от использования недвижимости передаваемой в такое управление.