| Просмотров: 2106 | Комментариев: 0 |
7 советов о покупке коммерческой недвижимости
На каком-то этапе бизнеса вы понимаете, что вполне готовы перейти из разряда арендаторов в полноправные собственники объекта коммерческой недвижимости. Не важно, что вы решили приобрести – склад, торговый павильон или офис, к такому процессу стоит подготовиться. Решаясь на покупку дорогого объекта (а коммерческая недвижимость всегда стоит приличных денег), важно знать, как обойти все опасные места, и по минимуму рисковать своими деньгами. Несколько советов о покупке коммерческой недвижимости мы приведем в этой статье.
Для начала нужно изучить юридические аспекты оформления и подготовки объекта недвижимости к продаже. Есть три главных юридических момента, которые помогут подстраховаться при подписании договора купли-продажи.
Начните с проверки документов на понравившийся объект. Прежде всего, стоит узнать, кому принадлежит право собственности на помещение. Легко всю необходимую информацию получить в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Достаточно заказать в этом гос.органе выписку. Там же можно выяснить, на кого зарегистрировано право собственности, и не обременен ли покупаемый объект ипотекой в обеспечение кредита или, допустим, арендой. Кстати, заявление можно подать в территориальный орган или в самом отделении, или предварительно скачав его с официального сайта Росреестра - www.rosreestr.ru (тут же можно получить выписку удаленно, в электронном виде). Получить заказанные документы, вы сможете в течение 5 рабочих дней. Правда, придется оплатить госпошлину - 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Если у вас нет времени, то можно обратиться за такой услугой к посреднику, но за отдельную плату около 1-2000 рублей.
Учтите, что договор на аренду помещения, который заключен на срок меньше года в Росреестре может быть не зарегистрирован. И тут есть подвох: когда собственник продает объект с подобным договором аренды, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. Еще интереснее, если в договоре прописано, что в одностороннем порядке он не расторгается, тогда избавиться от арендатора будет крайне сложно. Чтобы не рисковать, выясните, арендуется ли помещение, и на каких условиях. Можно предложить продавцу самому расторгнуть договор найма, на условии что здание продается, такая практика широко распространена в данный момент.
Следующий документ, который стоит просмотреть, это предыдущий договор купли-продажи, по которому собственник приобрел теперь выставленный на торги объект. Важно выяснить, подтверждена ли была оплата помещения, так как в Росреестре обычно на «чистоту» сделки не проверяются. Получается, что внешне все выглядит достойно: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи, но если подтверждения оплаты не было, предыдущий продавец смело сможет прийти за деньгами к вам. Страшнее, когда цена объекта была занижена. Тогда имущество судом признается как безвозмездно переданное, и добросовестный покупатель может расстаться с помещением в пользу предыдущего собственника. Особенно тонко на этот предмет стоит проверить недвижимость, продаваемую раньше, чем прошло 3 года с момента последней сделки.
Еще один важный момент – проверка кадастровых документов: кадастрового (технического) паспорта, экспликацию помещений и поэтажных планов. Из них вы почерпнете важную информацию: каково назначение объекта, его графическое изображение, точный адрес и пр. Наличие паспорта подтвердит, что здание – завершенный объект строительства, а не «недострой». Подробно изучите по документам были ли перепланировки и зарегистрированы ли они, чтобы потом не попасть в неприятности. Например, если придется сдать помещение с несогласованной перепланировкой в аренду на долгий срок, ваш договор могут не зарегистрировать по причине несоответствия документов. Также такой объект не дадут приобрести в ипотеку.
Следующий этап – рассмотрение документов на коммуналку: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение. Договоры на такие услуги типовые, но важно просмотреть два аспекта: не осталось ли задолженности от предыдущего собственника и обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг (или с этим могут возникнуть проблемы, о которых умолчали ранее).
Напоследок запомните, что при покупке недвижимости, стоит помимо самого объекта досконально проверить контрагента, с которым вы работаете, и его полномочия.
