Проверяем юридическую чистоту квартиры перед ее покупкой

Прежде чем проводить покупку квартиры необходимо провести анализ ее юридической чистоты. Зачастую этим занимаются юристы в агентствах недвижимости. Но ситуации бывают самые разные, поэтому и самому покупателю стоит уметь разбираться в документах, для того чтобы в перспективе не произошло никаких непредвиденных ситуаций с купленной недвижимостью.

Правоустанавливающие документы

Вы уже подобрали квартиру, которая полностью соответствует вашим требованиям. Прежде всего, необходимо выяснить на основании каких документов появилось право собственности продавца на эту недвижимость. Зачастую у продавцов квартир на руках есть договор купли-продажи, дарения, мены, а также свидетельство о праве собственности. Реже встречается в качестве правоустанавливающих документов вступившее в законную силу постановление суда. В том числе может быть предоставлен договор ренты.

Подлинность документов

Вам стоит посмотреть на документы своими глазами и подержать их в руках, это необходимо для того чтобы убедится в том что на бумаге нет следов подчисток или других фальсификаций. В договоре и других документах допускаются исправления, но они в обязательном порядке должны быть заверены подписями всех лиц, которые подписывали договор. Если это нотариальный договор тогда такие исправления должны быть заверены печатью и подписью нотариуса. В том числе вы можете проверить надлежащую регистрацию договора.

Что смотреть в документах?

Бывает, что в договоре указаны условия, несоблюдение которых может привести к его расторжению, тогда вам необходимо проверить выполнились ли данные условия. К примеру, таким условием может быть обязательство покупателя, в данном случае уже владельца квартиры выплатить полную стоимость квартиры спустя указанный срок после приобретения недвижимости. Если данное условие не было выполнено, то договор, может быть, расторгнут, а это означает, продающий человек фактически не является собственником недвижимости. Стоит посмотреть дату вступления договора в силу. Так вас должен насторожить момент, если владелец стремится быстро продать квартиру, которая была недавно ему подарена или передана по наследству, человеком, который не является его прямым родственником.

История квартиры

Проверить историю квартиры можно в ЕГРП, так называемом реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним, здесь показана история всех жилых объектов недвижимости, начиная с 1998 года, в нем указаны все переходы права собственности, аресты, запреты на заключение сделок. Вы можете попросить у собственника недвижимости выписку из ЕГРП, для того чтобы убедится в том что за последние пятнадцать лет с квартирой все было в порядке. Вас должно насторожить, если эта жилплощадь очень часто переходила от одного владельца к другому, или в ней никто не проживал достаточно длительное время. Скорее всего, со сделками по этой недвижимости не все так гладко, и вас хотят подставить.

Смотрим выписку из ЕГРП

В выписке из ЕГРП указываются все имущественные споры, касающиеся данной недвижимости, а также случаи наложения ареста, то есть стоит обратить внимание на дату этих событий, таким образом, вы сможете оценить ситуацию, смогут ли данные споры возникнуть снова. Согласно российскому законодательству максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительным, равняется три года. Таким образом, если за последние три года никаких конфликтов не было, то вы можете успокоиться, но если все же были какие-либо конфликты, стоит попросить у собственника решение суда, чтобы понять является ли он собственником данной квартиры.

Квартиры, которых нет в ЕГРП

Да, действительно до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП, зачастую это относится к старым квартирам. Как ни странно, но такое отсутствие недвижимости в реестре говорит о ее полной юридической чистоте, это означает, что с момента приватизации никаких сделок по ней не проводилось. Для того чтобы окончательно убедиться в законности прав собственника на недвижимость, вы можете уточнить информацию в Департаменте жилищной политики.

Качество квартиры

В том числе вам стоит попросить у собственника недвижимости представить документы БТИ, при помощи которых вы сможете убедиться, что в квартире не проводились незаконные перепланировки или перестройки. Исходя из российского законодательства, любые переустройства и перепланировки должны согласовываться органами местного самоуправления. Если такого согласования не было, перепланировки считаются административными правонарушениями. В данном случае все просто если у владельца нет разрешения соответствующих органов, то перепланировка квартиры считается незаконной.