Возвращаем аванс, если покупка квартиры не состоялась

Большинство продавцов недвижимости заключают с покупателями квартир и домов договор аванса, при этом рассматривая такую сумму в качестве надежного способа исполнения обязательств по будущему договору приобретения недвижимости. Но не все так просто и данная сумма может быть возвращена покупателем через суд при этом договор о передаче аванса может быть признан недействительным.

Сценарий развития событий вокруг возврата аванса

Зачастую конфликтная ситуация относительно авансовых платежей развивается примерно по одному и тому же сценарию. Стороны, а это продавец и покупатель недвижимости принимают решение заключить договор о внесении определенной суммы аванса в счет стоимости приобретаемой недвижимости. При этом продавец предполагает, что в случае если покупатель примет решение отказаться от покупки недвижимости, он сможет оставить себе внесенную покупателем сумму аванса. В договоре о внесении аванса зачастую указано, что в случае срыва сделки по вине покупателя сумма аванса в двойном размере становится собственностью продавца, но на практике это не работает.

Способы возвращения аванса

Никаких оснований для перехода суммы аванса от покупателя к продавцу нет. Так как договор о внесении суммы аванса без подписания сторонами основного договора о купле-продаже недвижимости не может быть основанием для возникновения обязательства. Аванс является денежной сумой оплаченной до исполнения основного договора в счет основной суммы. В отличие от задатка аванс не несет в себе обеспечительную функцию, поэтому в независимости от того насколько выполнено обязательство, а также при расторжении предварительных договоренностей, сторона которая получила аванс, должна его вернуть.

Если продавец отказывается возвращать аванс

Со слов юриста, если продавец отказывается возвращать аванс, то покупатель может обратиться в суд и подать иск о признании договора о внесении суммы аванса недействительным и взыскать сумму внесенного аванса. Плюс ко всему статья 395 ГК России дает возможность покупателю потребовать от продавца не только сумму внесенного аванса, но и уплату процентов за необоснованное пользование чужими деньгами. Размер процентов рассчитывается исходя из действующей учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства или его части.

Практика решения таких споров через суд

Если дело все же дошло до суда, то продавцы часто пытаются признать внесенный аванс задатком. Исходя из статьи 380 ГК России, задатком является сумма, которая выдается одной из сторон договора, в счет причитающихся по договору платежей другой стороне договора как доказательство заключения сделки и ее завершение в будущем. В статье 381 ГК России указано, в случае если ответственная сторона, которая вносила задаток, не исполнила условия договора, он становится собственностью другой стороны. Но суды считают, что включение в соглашения о внесении аванса условий об ответственности сторон, которая применятся к соглашениям о внесении задатка, противоречит законодательству, а именно статьям 421,422 ГК России.

Договор о внесении аванса – договор купли-продажи

В процессе рассмотрения такого рода споров о внесении аванса ссуды очень часто ссылаются на часть 3 статьи 487 ГК России. Исходя из этой статьи в случае, когда продавец, который получил сумму предварительной оплаты, не выполняет свои обязанности по передаче товара в указанный договором срок, покупатель может потребовать вернуть сумму предварительной оплаты за товары, которые не были переданы продавцом.

Признание договора о внесении аванса недействительным

Так как договор купли-продажи недвижимости между сторонами так и не был подписан. То обязательства, которые предусмотрены в заключенном сторонами договоре аванса, считаются недействительными и сумма аванса должна быть возвращена истцу исходя из статьи 1102 ГК России и при этом не важно, по чьей вине не был заключен основной договор покупки недвижимости.

Как обстоят дела на самом деле

Юристы утверждают что аргументы продавцов относительно того что они рассматривают подписанный договор о внесении аванса в качестве предварительного договора купли-продажи или договора о получении задатка за недвижимость, судами зачастую во внимание не принимаются. Плюс ко всему не редки случаи, когда сумма вносимого аванса может взыскаться даже при условии отсутствия расписок о передаче денег продавцу.