| Просмотров: 1936 | Комментариев: 0 |
Есть ли возможность у обманутых дольщиков оформить собственность на квартиру через суд?
В этой статье мы постараемся подробно рассмотреть возможность оформления в собственность квартир в новостройке по решению суда, в случае если застройщик по каким-либо причинам отказывается передавать квартиры в собственность.
Когда стоит обращаться в суд
Такая необходимость в судебном оформлении собственности чаще всего возникает у граждан, добросовестно плативших за квартиру в новостройке, в следующих случаях:
- застройщик не смог полностью завершить проект строительства дома;
- строительство жилого дома завершено, но застройщик не смог выполнить в полном объеме обязательства перед местными властями, поэтому они не могут подписать все необходимые документы для регистрации прав;
- строительство жилого дома завершено, но покупатель не может зарегистрировать свои права, так как его средства были привлечены с нарушением закона, то есть без заключения соответствующего договора о долевом участии в строительстве дома.
Если дом не построен
Это самая сложная ситуация, на данный момент еще не сформировалась устойчивая судебная практика по данному вопросу. Зачастую суд считает, что иски о признании права собственности на квартиры, которые находятся в незавершенном объекте, не могут быть удовлетворены, так как объект недвижимости не сдан в эксплуатацию. Поэтому в данном случае стоит обращаться к профессионалам и решать каждый отдельный случай в индивидуальном порядке.
Если застройщик не получил подписи властей
В данной ситуации споры чаще всего успешно разрешаются. Покупателю необходимо направить в суд общей юрисдикции по месту расположения новостройки исковое требование относительно признания права собственности на квартиру. Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно, составив исковое заявление по примерам, которые можно найти в Интернете.
Основные моменты для признания собственности на недвижимость: оплата
При рассмотрении вашего дела суд будет оценивать только факты зафиксированной оплаты стоимости, которая была указана в договоре, при этом другие затраты застройщика по договору не принимаются во внимание. Существуют прецеденты, когда застройщик, который заключил предварительный договор с покупателем, отказывался от заключения основного документа, только потому, что площадь квартиры после обмеров БТИ оказывалась на 0,5 квадратных метров больше чем заявленная проектная площадь. Соответственно, покупатель не оплатил такое увеличение площади.
Акты приема-передачи и отсутствие притязаний на квартиру
Чаще всего застройщики или управляющие компании передают покупателям квартиры в новостройках по акту, такие акты зачастую воспринимаются судами как доказательства о фактической передаче квартиры лицу, которое вносило за нее оплату.
Суд привлекает к участию в таких процессах всех заинтересованных лиц, ими являются застройщик, инвестор, администрация. В том числе отсутствие зарегистрированных прав и обременений относительно спорной жилплощади должно быть подтверждено соответствующей выпиской из ЕГРП.
Если застройщик не выполнил обязательства перед администрацией
Отметим, что, по мнению судов, невыполнение застройщиком обязательств перед администрацией не должно умалять права покупателя на купленную им квартиру в новом доме. Даже если не был подписан акт о реализации инвестиционного контракта с администрацией, это обстоятельство не может быть основанием для отказа в признании прав покупателя. Главное чтобы администрация не заявляла требований к покупателю или застройщику относительно спорной квартиры. В случаях, когда денежные средства покупателей привлекаются не по договору долевого участия, появляется еще одно важное условие: договор, который был заключен между покупателем и застройщиком, не должен быть признан недействительным.
Признание договора недействительным
Если договор, заключенный между покупателем и застройщиком в судебном порядке будет признан недействительным, то все другие обстоятельства, в том числе и завершение строительных работ, а также фактическое проживание покупателя в купленной им квартире, утрачивают решающее значение. Если договор покупки не признан недействительным, то его форма, будь то договор соинвестирования, инвестирования, предварительный договор или другие виды договоров, не имеет принципиального значения для суда. Большая часть судов не считает, что договора, заключаемые в обход закона 214-ФЗ, которые подписываются с целью привлечения денежных средств граждан для строительства домов определяются содержанием, а не их названием, такие иски о признании прав по таким договорам чаще всего подлежат удовлетворению.
