| Просмотров: 1459 | Комментариев: 0 |
Как удобно продать ипотечную квартиру?
На самом деле продать жилье, которое было куплено по ипотеке, не так сложно. По мнению многих, продажа ипотечных квартир, которые обременены залогом, это сложный процесс, но найти покупателя на такую недвижимость может быть просто.
Как погасить долги?
Для погашения долга по кредиту можно выбрать схему погашения с использованием банковской ячейки. Эту схему используют в том случае, когда у продавца есть довольно большая задолженность по кредиту и есть необходимость получить согласие банка на продажу жилой недвижимости, которая находится в залоге. Продавец занимается поисками покупателя и когда они окончательно договариваются обо всех условиях сделки, подписывается договор купли-продажи. Для того чтобы что произвести расчеты, используют банковские ячейки.
Как это работает?
В первую банковскую ячейку покупатель должен положить сумму, которая будет соответствовать размеру непогашенной задолженности продавца перед кредитором. Остаток он должен положить в другую ячейку, после этого будет подписан договор купли-продажи, который впоследствии будет зарегистрирован в Росреестре.
Действия банка
После того как к покупателю перейдет право собственности на недвижимость, банк должен изъять остаток долга из первой ячейки и погасить задолженность, при этом банком выдается соответствующее письмо. А продавец такой недвижимости, которая находилась в ипотеке, забирает сумму, которая находится во второй ячейке. Для того чтобы иметь возможность осуществить такую сделку, необходимо, чтобы в кредитном договоре была прописана возможность досрочно погашать ипотечный кредит. На данный момент в большинстве ипотечных договоров отсутствуют ограничения относительно досрочного погашения кредитов.
Схема вторая: внесение аванса
Вторую схему покупки недвижимости, обремененной залогом, используют в том случае, если остаток задолженности по кредиту относительно небольшой. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в нем прописывается условие внесения аванса, который должен быть эквивалентен остатку ипотечной задолженности. Продавец вносит аванс в указанном размере на расчетный счет в банке, который выдавал ипотечный кредит, и осуществляет погашение ипотечного кредита досрочно.
Схема №2: действия банка
После того как банк получит денежные средства, он снимает обременение с квартиры и документально фиксирует исполнение этих обязательств, в том числе, должно быть выдано соответствующее письмо. После этого Росреестр должен снять обременение с квартиры. Далее, сделка оформляется по стандартному сценарию. Подписывается договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности и производится окончательный взаиморасчет.
Замена должников
В довольно редких случаях используют схему продажи ипотечной недвижимости без снятия обременений. При этом обязательства перед банком-кредитором переходят к покупателю недвижимости. В данном случае продается не сама квартира, а кредит, после чего покупатель квартиры становится заемщиком по кредиту. Но, по мнению юристов, это довольно рискованная операция. Вместе с недвижимостью и кредитом новый заемщик может получить в придачу штрафы и пени, которые были начислены банком. Поэтому прежде чем соглашаться на такую схему, стоит внимательно прочитать ипотечный договор.
Какую из схем выбрать?
Зачастую большинство останавливается на второй схеме, таким образом, можно осуществить досрочное погашение ипотеки перед продажей жилой недвижимости. Эта схема является более безопасной для банка, так как покупатель сразу гасит долг продавца. Но, таких покупателей со свободной наличностью достаточно тяжело найти. Поэтому, продавцу придется потратить какое-то время на поиски покупателей.
